Και η Αυστραλία αποδείχθηκε «γη της ευκαιρίας» για πάρα πολλούς ομογενείς, οι οποίοι εργάστηκαν σκληρά για να μπορέσουν να αγοράσουν ένα σπίτι τουλάχιστον και να δημιουργήσουν καλύτερες συνθήκες για τη ζωή, τη δική τους και των παιδιών τους.
Αλλά η απόκτηση μίας κατοικίας από όνειρο κάποτε, μοιάζει να εξελίσσεται σήμερα σε εφιάλτη με τις τιμές σε επίπεδα-ρεκόρ, όπως επεσήμανε το ABC σε ανάλυση του επιχειρηματικού ρεπόρτερ Michael Janda, ο οποίος «αναζητά» τι μπορεί να κάνουν οι κυβερνήσεις για να υποστηρίξουν τους αγοραστές χωρίς να επηρεάσουν σημαντικά τις αξίες των ακινήτων.
Ο κ. Janda αναφέρει ότι το 1981, πάνω από το 60% των νέων στην Αυστραλία, 25-34 ετών ήταν ιδιοκτήτες ενός σπιτιού. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, το 2016, το ποσοστό είχε μειωθεί στο 45% και ήταν κατά πολύ χαμηλότερο για τους λιγότερο εύπορους της εν λόγω ηλικιακής ομάδας, 28% έναντι 57% πριν από 41 χρόνια.
Το ποσοστό ιδιοκτησίας μειώθηκε για κάθε ηλικιακή ομάδα κάτω των 65 ετών, με την πιο έντονη πτώση να καταγράφεται στους πιο νέους και πιο φτωχούς, ειδικά αυτούς που δεν μπορούν να καταφύγουν στην… τράπεζα «μπαμπάς και μαμά».
Τα επιτόκια παραμένουν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα -για την ώρα- και οι δόσεις αποπληρωμής ενός δανείου, ειδικά από το Νοέμβριο του 2020 και έπειτα, ήταν προσιτές. Όμως η αξία των ακινήτων εκτοξεύτηκε και αντίστοιχα τα χρήματα που χρειάζονται για τη προκαταβολή (deposit).
Σύμφωνα με τον Brendan Coates, διευθυντή προγραμμάτων οικονομικής πολιτικής του Grattan Institute ένας υποψήφιος αγοραστής χρειάζεται πλέον 12 χρόνια για να βάλει στην άκρη deposit της τάξης του 20% της αξίας, έναντι 7 χρόνια τη δεκαετία του ’90.
Το Grattan Institute έχει στο παρελθόν προτείνει μεταρρυθμίσεις στον χωροταξικό σχεδιασμό που πιστεύει ότι θα μπορούσαν να μειώσουν τις τιμές των σπιτιών κατά 20% σε μια δεκαετία, καθώς και κατάργηση ή μείωση ορισμένων φορολογικών ελαφρύνσεων για τη στέγαση που θα είχαν μικρότερο, αλλά πιο άμεσο, αντίκτυπο στις τιμές.
Αλλά, με τη μέση τιμή ενός σπιτιού στη Μελβούρνη πάνω από το 1.000.000 δολ. πλέον ακόμη και μείωση του 20% θα «άφηνε» ένα μέσο εργαζόμενο, που κάνει οικονομίες 9 χρόνια χωρίς αρκετά χρήματα για προκαταβολή.
Ο κ. Coates προτείνει αντί επιχορηγήσεις ή ελαφρύνσεις στους αγοραστές πρώτης κατοικίας, που συνήθως «χάνονται» καθώς οι τιμές ωθούνται σε νέα ύψη, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση να καταστεί συνιδιοκτήτης με ανθρώπους που έχουν χαμηλό εισόδημα.
Το National Housing Finance and Investment Corporation (NHFIC) θα μπορούσε να πληρώσει έως το 30% της αξίας του σπιτιού και να λάβει αντίστοιχο μερίδιο του ακινήτου, το οποίο θα λάβει, με κέρδος ή ζημιά, όταν το ακίνητο πουληθεί.
Το NHFIC δε θα χρεώνει τόκους, δε θα συμβάλει στο stamp duty (τέλος χαρτοσήμου), σε μεταβίβαση, δημοτικούς φόρους ή έξοδα συντήρησης. Αν οι ιδιοκτήτες μπορέσουν και εξοικονομήσουν αρκετά χρήματα θα μπορούν να αγοράσουν το μερίδιο της κυβέρνησης στην τιμή της αγοράς.
Στις προϋποθέσεις μπορεί να είναι ότι ο αγοραστής θα πρέπει να έχει τουλάχιστον 5% της προκαταβολής, να κερδίζει πάνω από 60.000 δολ. για ένα άτομο ή 90.000 δολ. για ζευγάρια και να το σπίτι να στοιχίζει κάτω από το μέσο όρο στην πόλη ή την περιοχή.
Αρκετές Πολιτείες έχουν τα δικά τους προγράμματα στήριξης. Για παράδειγμα, στη Δυτική Αυστραλια υπάρχει το Keystart, ενώ η κυβέρνηση της Βικτώριας δημιούργησε πέρυσι πιλοτικά το Homebuyer Fund.
Ένας εν δυνάμει αγοραστής έπρεπε να έχει το 5% της προκαταβολής (3,5% αν είναι Ιθαγενής), ενώ η Πολιτεία συνέβαλε με έως 25% της αξίας του σπιτιού. Δεν ήταν απαραίτητο κάποιος να γίνεται ιδιοκτήτης για πρώτη φορά, αλλά στην τρέχουσα συγκυρία δεν πρέπει να κατέχει ακίνητο. Επίσης, στις περιοχές της Μελβούρνης και του Geelong, η αξία του κατοικίας έπρεπε να είναι $950.000 ή μικρότερη, με το όριο στην υπόλοιπη Πολιτεία τα $600.000.
Όσοι έλαβαν την επιδότηση από το Victorian Homebuyers Fund μπορούν να εξαγοράσουν το μερίδιο που κατέχει η Βικτωρια ή να δώσουν την αντιστοιχία χρημάτων στο Homebuyer Fund όταν πουλήσουν το σπίτι.
Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έκανε μία πρώτη προσπάθεια με το First Home Loan Deposit Scheme, το οποίο δίνει πρόσβαση σε έως 10.000 αγοραστές πρώτης κατοικίας, σε κρατική εγγύηση, ώστε να αγοράσουν ένα σπίτι με μόλις 5% προκαταβολή, χωρίς να χρειάζεται να πληρώσουν χιλιάδες δολάρια σε ασφάλεια δανείου (mortgage insurance, ένα προϊόν που προστατεύει τις τράπεζες από απώλειες).
Ωστόσο, με την εξαγορά του 30% του ακινήτου, η κυβέρνηση θα βοηθήσει τους χαμηλοεισοδηματίες άμεσα, αλλά και μακροπρόθεσμα, καθώς θα χρειάζεται να πάρουν και να αποπληρώσουν μικρότερο δάνειο (65% της αξίας του σπιτιού, έναντι 95%). Αυτό μπορεί να λειτουργήσει δοκιμαστικά στην αρχή, για 5.000 αγοραστές ετησίως και αν έχει επιτυχία να επεκταθεί σε 10.000.
Βέβαια, υπάρχει το ρίσκο για τις τιμές: με τις αγορές να αυξάνονται με τη βοήθεια της κυβέρνησης, χωρίς να αυξάνεται παράλληλα η διαθεσιμότητα σπιτιών, οι αξίες μπορεί να πάρουν περαιτέρω την… ανηφόρα.
Ο κ. Coates υποστηρίζει ότι οι προϋποθέσεις στα εισοδήματα και τις αξίες των ακινήτων για να λάβει κάποιος στήριξη, καθώς και τα όρια στους δικαιούχους κάθε χρόνο, θα πρέπει να περιορίσουν τον αντίκτυπο σε πολύ ήπια επίπεδα.
Αλλά, μπορεί ένα ζευγάρι που υπερβαίνει το όριο του εισοδήματος, μπορεί να επιλέξει ο ένας από τους δύο να παραιτηθεί από την εργασία του ή ένα άτομο μπορεί να μειώσει τις βάρδιες του, αν εκτιμούν ότι το όφελος του προγράμματος είναι μεγαλύτερο.
Από την άλλη, τα όρια ίσως είναι χαμηλά για κάποιες οικογένειες που ήδη έχουν παιδιά ώστε να αγοράσουν κατάλληλο σπίτι για τις ανάγκες τους, ειδικά στις πιο ακριβές πόλεις. Το Keystart στη Δ. Αυστραλία έχει υψηλότερα όρια για οικογένειες με παιδιά και αυτό είναι κάτι που θα πρέπει να εξεταστεί λέει ο κ. Coates.
Ορισμένοι οικονομολόγοι προτείνουν ακόμη πιο ριζοσπαστικές ιδέες, με μεγαλύτερη παρέμβαση της κυβέρνησης. Ο Cameron Murray, του University of Sydney, παρουσίασε πρόσφατα το HouseMate, το οποίο στηρίζεται στο μοντέλο της Σιγκαπούρης, με το κράτος να έχει αναλάβει το ρόλο του κατασκευαστή κατοικιών. Θα «βάζει» τη γη, θα οργανώνει την κατασκευή/ανάπτυξη και θα παρέχει φτηνά δάνεια, στο επιτόκιο της RBA συν 1% (θα ήταν 1,1% σε αυτήν τη συγκυρία).
«Αυτό θα αφορά αγοραστές πρώτης κατοικίας, σε μειωμένη τιμή -περί το 30% μικρότερη από την ιδιωτική αγορά- και οι αγοραστές θα μπορούν να χρησιμοποιήσουν το superannuation τους ως προκαταβολή και για να αποπληρώνουν το δάνειο», αναφέρει ο κ. Murray.
Δεν κάνει λόγο για όρια στην τιμή, αλλά για περιορισμένο αριθμό κατασκευών, σε συγκεκριμένες περιοχές, ανά συγκυρία, ενώ οι εν δυνάμει αγοραστές θα πρέπει να μπουν σε μία κλήρωση για να εξασφαλίσουν ένα σπίτι. Θα πρέπει επίσης να μείνουν σε αυτό για 7 χρόνια και μετά θα μπορούν να το πουλήσουν σε κάποιον άλλο, που τηρεί τα κριτήρια για το πρόγραμμα HouseMate ή να πληρώσουν ένα 15% της τιμής πώλησης πίσω στην κυβέρνηση.
Το πλεονέκτημα σε αυτήν την περίπτωση είναι πως δημιουργούνται επιπλέον κατοικίες και ενδεχομένως δε θα επηρεάσει ανοδικά τις αξίες. Αλλά, η πρόκληση είναι η έλλειψη γης και αν θα γίνει αποδεκτή μία τόσο σημαντική κρατική παρέμβαση στην αγορά ακινήτων.
Το διακύβευμα, σε κάθε περίπτωση, είναι μεγάλο, ειδικά για τους νέους και τους χαμηλοεισοδηματίες, καθώς ένας από τους πιο σημαντικούς δείκτες για το αν κάποιος κινδυνεύει από φτώχεια κατά τη συνταξιοδότησή του είναι αν κατέχει ή όχι σπίτι. Σύμφωνα με το Grattan Institute μόνο το 2/3 των συνταξιούχων θα έχουν δική τους οικία κατά μισά αυτού το αιώνα, μειωμένο από το 80% σήμερα.
Καταγράφεται επίσης μία αύξηση στον αριθμό των συνταξιούχων που νοικιάζουν με κόστος για την κυβέρνηση που παρέχει οικονομική βοήθεια.
Ο κ. Coates επισήμανε ακόμη ότι οι γυναίκες, 55 ετών και άνω, μένουν άστεγες με τον ταχύτερο ρυθμό αυτήν τη στιγμή στην Αυστραλία.
Διαζύγια, ειδικά αργότερα στη ζωή, μπορεί να αποβούν δύσκολα και για τους άντρες, αλλά οι γυναίκες διατρέχουν πολύ μεγαλύτερο κίνδυνο. «Μόλις το 34% των διαζευγμένων γυναικών που χάνουν το σπίτι καταφέρνουν να αγοράσουν άλλο εντός 5 χρόνων και μόλις το 44% το καταφέρνουν εντός 10 ετών», σημειώνει ο κ. Coates. «Αντίθετα, το 42% των διαζευγμένων αντρών αγοράζουν σπίτι εντός 5 ετών και 55% εντός 10 ετών».
Ο μισός πληθυσμός πιστεύει ότι η σκληρή εργασία είναι αρκετή για να ξεφύγει κάποιος από τη φτώχεια. Αλλά υπάρχουν σημαντικά εμπόδια και διακρίσεις ανάλογα με το φύλο, τις πολιτικές πεποιθήσεις αλλά και το πού ζει κάποιος.
Δεσμεύσεις για πιο προσιτή στέγαση αναμένονται από τα κόμματα καθώς οι εκλογές πλησιάζουν, αλλά πιο κοντά είναι πλέον και η αύξηση των επιτοκίων της RBA, με άμεσο αντίκτυπο στα δάνεια, και ως εκ τούτου τον προϋπολογισμό των νοικοκυριών που είτε σκέφτονται την αγορά σπιτιού, είτε απέκτησαν ένα τα τελευταία χρόνια.
